Kosten einer Investitionsimmobilie | Mietrendite

Kosten einer Investitionsimmobilie: Wie Sie die tatsächliche Mietrendite berechnen

Der Immobilienpreis ist nur der Anfang. Wenn Sie eine Immobilie als Investition kaufen, müssen Sie auch die Kosten berücksichtigen, die mit ihrem Besitz und ihrer Vermietung verbunden sind.

Die gute Nachricht ist aber, dass eine Immobilieninvestition auch nach deren Berücksichtigung noch sehr attraktiv sein kann. Der Schlüssel liegt lediglich darin, mit realistischen Zahlen zu arbeiten und sich nicht nur auf die im Angebot genannte Bruttorendite zu verlassen.

Welche Kosten hat eine Investitionsimmobilie?

Beim Kauf einer Immobilie als Investition müssen Sie Kosten einplanen, die nicht nur beim Kauf selbst, sondern auch während des Besitzes und der Vermietung anfallen.

Zu den häufigsten gehören:

• Grundsteuer
• Verwaltungs- und Servicegebühren
• Versicherung
• Einkommensteuer auf Mieteinnahmen
• Instandhaltung und Reparaturen
• Leerstandszeiten
• Kosten im Zusammenhang mit der eigenen Nutzung der Immobilie

Diese Kosten mindern natürlich die letztendliche Rendite. Das bedeutet aber nicht, dass die Investition ihren Sinn verliert. Bei einer gut ausgewählten Immobilie kann die Nettorendite auch nach deren Berücksichtigung sehr attraktiv sein.

1. Jährliche Grundsteuer

Die Grundsteuer unterscheidet sich von Land zu Land je nach Lage, Immobilientyp und Wert.

In einigen der Destinationen, in denen wir tätig sind, sind die laufenden Kosten für den Besitz einer Immobilie niedriger als in Tschechien.

2. Immobilienverwaltung und Servicegebühren

Wenn Sie eine Immobilie als Investition kaufen und sich nicht selbst um den Betrieb kümmern möchten, können Sie eine professionelle Immobilienverwaltung in Anspruch nehmen.

Eine Verwaltungsgesellschaft kann zum Beispiel Folgendes übernehmen:

• Kommunikation mit den Mietern
• Check-in und Check-out
• Reinigung
• Instandhaltung der Immobilie
• Abwicklung laufender Reparaturen
• Verwaltung von Kurzzeitvermietungen
• Marketing und Vermietung der Immobilie

Für diese Dienstleistungen wird üblicherweise ein fester Betrag oder ein Prozentsatz der Mieteinnahmen berechnet.

3. Versicherung

Die Immobilienversicherung ist ein weiterer Kostenpunkt, der bei der Renditeberechnung oft vergessen wird.

Der Preis der Versicherung hängt vor allem vom Immobilientyp, ihrem Wert und der Lage ab.

4. Einkommensteuer auf Mieteinnahmen

Mietrendite bedeutet nicht automatisch Nettogewinn.

Mieteinnahmen können in dem Land, in dem sich die Immobilie befindet, der Besteuerung unterliegen. Die konkrete Regelung unterscheidet sich je nach Land, Art der Vermietung und weiteren Umständen.

5. Instandhaltungs- und Reparaturkosten

Auch eine neue Immobilie bedeutet nicht absolut null Betriebskosten. Der Vorteil neuer Bauprojekte ist jedoch, dass in den ersten Besitzjahren im Allgemeinen deutlich geringere Ausgaben für größere Reparaturen und Instandhaltung zu erwarten sind.

Bei älteren Immobilien muss dagegen oft mit Kosten für Renovierungen, den Austausch von Technik, Geräten oder weitere Reparaturen gerechnet werden.

Vorteil eines Neubaus: Bei der richtigen Projektwahl sind in den ersten Jahren der Investition geringere Kosten für größere Reparaturen zu erwarten.

6. Leerstand

Keine Immobilie ist 365 Tage im Jahr vermietet.

Bei der Renditeberechnung ist es daher sinnvoll, einen gewissen Puffer für Zeiträume einzuplanen, in denen die Immobilie keinen Mieter hat oder auf den nächsten Gast wartet.

7. Kosten der eigenen Nutzung

Wenn Sie die Immobilie einen Teil des Jahres selbst nutzen möchten, müssen Sie auch damit rechnen, dass sie in diesem Zeitraum keine Mieteinnahmen erzielt.

Andererseits ist gerade die Möglichkeit der eigenen Erholung einer der Vorteile von Investitionsimmobilien in attraktiven ausländischen Destinationen.

Beispielrechnung: Immobilie für 100.000 €

Zur besseren Veranschaulichung zeigen wir ein einfaches Beispiel für eine Immobilie im Wert von 100.000 €.

Nehmen wir an, die Immobilie erzielt Bruttomieteinnahmen von 8.000 € pro Jahr.

Beispielkosten:

• Verwaltung und Service: 2.400 €
• Grundsteuer: 50 €
• Versicherung: 100 €
• Gesamt: 2.550 €

Ergebnis:

8.000 € Bruttoeinnahmen
− 2.550 € genannte Kosten
= 5.450 €

Das entspricht einer jährlichen Rendite von 5,45 % auf den Kaufpreis von 100.000 € vor einer eventuellen Besteuerung der Mieteinnahmen und weiteren individuellen Kosten.

Bruttorendite ist nicht gleich Nettorendite. Aber auch nach Berücksichtigung der üblichen Kosten muss die Rendite nicht auf ein Niveau fallen, das die Investition uninteressant macht.

Wie berechnet man die tatsächliche Mietrendite?

Die Bruttorendite lässt sich näherungsweise wie folgt berechnen:

Jährliche Mieteinnahmen ÷ Kaufpreis der Immobilie × 100

Für ein realistischeres Bild müssen jedoch die mit Besitz und Vermietung verbundenen Kosten abgezogen werden.

Genau deshalb schauen wir bei der Bewertung einer Investition nicht nur darauf, wie viel eine Immobilie einbringen kann, sondern auch, wie viel ihr Betrieb kostet.

Auch nach Berücksichtigung der Kosten kann die Investition sehr attraktiv sein

Die Kosten für den Besitz einer Immobilie sind ein natürlicher Bestandteil jeder Immobilieninvestition. Wichtig ist, sie im Voraus zu kennen und in die Berechnung einzubeziehen.

Sie sollten aber nicht das Wesentliche überschatten: Eine gut ausgewählte Investitionsimmobilie kann auch nach Berücksichtigung dieser Kosten eine sehr attraktive Rendite bieten.

Darüber hinaus kann ein Investor weitere Vorteile erzielen — etwa eine langfristige Wertsteigerung der Immobilie, die eigene Nutzung einer attraktiven Destination oder die Diversifizierung des Vermögens außerhalb des tschechischen Marktes.

Trotz all dieser Fallstricke kann eine Investition in eine ausländische Immobilie daher weiterhin ein sehr attraktiver Bestandteil eines Anlageportfolios sein. Wichtig ist nur, alle Kosten im Voraus zu kennen und mit realistischen Zahlen zu arbeiten.

Wissen Sie nicht, wie hoch die tatsächliche Rendite einer bestimmten Immobilie sein könnte?

Schicken Sie uns das Angebot, das Sie in Erwägung ziehen. Wir berechnen Ihnen nicht nur die erwartete Mietrendite, sondern auch die Kosten für Verwaltung, Service, Versicherung und weitere Betriebsausgaben.

So erhalten Sie einen realistischeren Blick darauf, wie viel Ihnen die Investition tatsächlich einbringen kann.

Möchten Sie die Rendite einer bestimmten Immobilie berechnen? Kontaktieren Sie uns →